بررسی وضعیت مالی مناطق ۲۲ گانه تهران


وضعیت بازار مسکن تهران در دو ماهه نخست امسال از مناطق شمالی از نظر رشد ۶۲ ماهه قیمت پیشی گرفته است.

بررسی وضعیت ملک در 22 منطقه شهر تهرانبررسی وضعیت ملک در 22 منطقه شهر تهران

وضعیت بازار مسکن تهران در دو ماهه نخست سال جاری منجر به رد شدن مناطق شمالی با نرخ رشد ۶۲ ماهه قیمت در مناطق جنوبی شده است. تا به امروز، نسبت برابری قیمت مسکن شمال به جنوب به پایین ترین حد خود رسیده است. در دوره جهش قیمت، این نسبت به نزدیک ۳ رسیده بود. نتیجه جدید این رالی بررسی شد.



























مناطق شهری تهران میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱ (هزار تومان)
منطقه یک ۷۴۴۳۹
منطقه ۲ ۵۴۰۹۰
منطقه ۳ ۶۶۴۹۲
منطقه ۴ ۴۰۷۰۷
منطقه ۵ ۴۴۸۷۲
منطقه ۶ ۵۱۱۸۲
منطقه ۷ ۳۳۰۱۹
منطقه ۸ ۳۳۸۳۸
منطقه ۹ ۲۷۱۲۱
منطقه ۱۰ ۲۵۲۶۵
منطقه ۱۱ ۲۵۲۹۴
منطقه ۱۲ ۲۲۲۵۶
منطقه ۱۳ ۳۲۹۹۶
منطقه ۱۴ ۲۷۲۸۶
منطقه ۱۵ ۱۹۹۰۶
منطقه ۱۶ ۲۰۲۲۳
منطقه ۱۷ ۱۹۰۶۶
منطقه ۱۸ ۱۸۳۶۳
منطقه ۱۹ ۲۱۰۵۵
منطقه ۲۰ ۱۹۲۰۱
منطقه ۲۱ ۲۷۹۶۴
منطقه ۲۲ ۳۲۹۶۸
کل شهر تهران ۳۶۳۰۰

مقایسه تورم مسکن در شمال و جنوب تهران نشان از گذر تاریخی رالی بازار مسکن در منطقه دارد. بررسی نبض بازار مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران حکایت از یک اتفاق بی سابقه حداقل از زمان انتشار آمار قیمت مسکن توسط مناطق تهران دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه تغییرات قیمت مسکن بین دو گروه در شمال و جنوب تهران همواره می تواند نشان دهنده جهت گیری بازار مسکن باشد. از آنجایی که همیشه در شمال و جنوب تهران یک فاصله طبیعی بین قیمت ها وجود دارد، غلبه بر این فاصله حاکی از سردرگمی در بازار و انتظار حرکت به سمت احیای رابطه سنتی است. روند قطع پیوند پایدار قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران پس از افزایش بی سابقه قیمت ها از سال ۹۷ آغاز شد.

از آنجایی که در سال ۹۷ مناطق شمالی شهر به ویژه دو منطقه ۱ و ۵ تهران شروع به جهش کردند و روند تورم قیمت مسکن در فواصل زمانی کوتاه به سایر نقاط تهران سرایت کرد که نتیجه پیوند مستمر مسکن بود. قیمت ها در تهران در شمال و جنوب کاهش یافت. در حالی که قبل از رونق اخیر، نسبت قیمت مسکن شمال به جنوب تهران حدود ۲.۵ بود، اما این نسبت به تدریج از محدوده نرمال خارج شد، چرا که نرخ رشد قیمت مسکن شمال تهران در ابتدای رونق با مناطق جنوبی شهر فاصله زیادی داشت. به این ترتیب در مقطعی از سال ۱۳۷۸ این نسبت به ۳ رسید، یعنی میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ تهران سه برابر میانگین قیمت واحدهای معامله شده در مناطق ۹ تا ۲۰ بوده است.

اما فاز تنظیم رابطه قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران از پاییز ۱۳۷۸ و در پی کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی تاثیرگذار بر بازارها پس از اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا آغاز شد. و خداحافظی ترامپ با کاخ سفید. این تعدیل که تا یکی دو ماه پیش به طور پیوسته ادامه داشت، گاه در مازاد مسکن در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی و گاه در قیمت های اسمی در شمال شهر منعکس می شد. افزایش قیمت در جنوب.پدر. در واقع، روند قیمت مسکن در نقاط مختلف تهران در کمتر از دو سال اخیر شکل گرفته است، به طوری که نسبت قیمت ها در شمال و جنوب شهر حرکت می کند، گاهی اوقات کاهش می یابد و در برخی نقاط ثابت می ماند، اما با تورم بسیار کمتر از شهر تهران. جنوب. در نتیجه نسبت این کسر به تدریج بهبود یافت و حجم آن کاهش یافت.

اما اکنون حداقل از زمان انتشار آمار قیمت مسکن برای منطقه تهران اتفاق بی سابقه ای رخ داده است و این برتری تاریخی تورم مسکن در جنوب تهران بر تورم منطقه شمال در رالی بازار سرمایه است. ماجرا از این قرار است که از ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۱ میانگین قیمت مسکن در معاملات ۱ تا ۵ ۷.۵ برابر و در مناطق جنوبی ۹ تا ۲۰ ۷.۷ برابر بوده است. بنابراین تورم مسکن در مناطق جنوبی شهر در میان مدت کمی جلوتر از نرخ مسکن در شمال شهر است.

در نتیجه نسبت قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران کمتر از حد انتظار و کمتر از حد نرمال شده است. در حالی که انتظار می رفت نسبت قیمت شمال به جنوب همچنان ۲.۵ برابر نسبت قیمت شمال به جنوب شهر افزایش یابد، این روند تا جایی ادامه پیدا کرده است که در حال حاضر نسبت قیمت مسکن شمال به جنوب بالاست. متوسط ​​قیمت هر مترمربع معاملات در مناطق پنج گانه شمالی تهران ۲.۴ برابر میانگین قیمت معاملات مناطق ۹ تا ۲۰ در اردیبهشت ۱۴۰۱ بوده است.

بنابراین، قیمت مسکن در شمال و جنوب مجدداً متفاوت شده است، اما این نوع واگرایی با سال‌های ۱۳۷۶ تا ۱۳۷۸ متفاوت است و مواد آن با افزایش سریع قبلی قیمت مسکن در سال گذشته متفاوت است. در قسمت جنوبی تهران نسبت به شمال شهر. میانگین نرخ رشد قیمت مسکن از ۹ به ۲۰ طبق گزارش ماه می، مناطقی که در سال ۱۹۹۸ حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد بودند، اکنون به ۴۰ درصد رسیده اند.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی دلایل واگرایی متفاوت تورم در شمال و جنوب تهران در اواسط بهار به تاثیر بازار مسکن بر دو موضوع مهم اشاره می کند. اولی بازگشت تقاضای سرمایه به بازار مسکن از سال ۱۴۰۱ و دومی افزایش پتانسیل رشد قیمت مسکن در شمال شهر و محدود شدن پتانسیل رشد آتی آن از دید سرمایه گذاران. از یک سو با توجه به افزایش ریسک نوسانات غیراقتصادی و احیای انتظارات تورمی در یکی دو ماه اخیر، گروهی از سرمایه گذاران ملکی دوباره وارد بازار مسکن شده اند و خواهان تبدیل نقدینگی به ملک هستند. پناهگاهی امن در برابر تورم از آنجایی که تصور عمومی در بازار مسکن مبنی بر رعایت سقف رشد مسکن در مناطق شمالی وجود دارد، سرمایه گذاران در مناطق جنوبی تصمیم به خرید گرفته اند.

البته میانگین قیمت مسکن در تمام نقاط تهران در فاصله پنج سال ۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰ حدود ۸.۸ برابر شده است که کمی بیشتر از تغییرات مناطق شمالی و جنوبی به تفکیک شده است. چرا که مناطق مرکزی ۶، ۷ و ۸ و همچنین مناطق ۲۱ و ۲۲ در محاسباتی که «دنیای جهانی» برای مقایسه تکانه های قیمتی در شمال و جنوب تهران انجام داده، لحاظ نشده است.