تلفن قرارداد برای مشاورین املاک


بازیگر ۴ ساله معاملات ملکی در دو هفته گذشته نقش «تماشاگر» را در بازار بازی کرد. نتایج بررسی های میدانی بازار مسکن تهران نشان می دهد…

بازیگر ۴ ساله معاملات ملکی در دو هفته گذشته نقش «تماشاگر» را در بازار بازی کرد. نتایج بررسی‌های میدانی از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که حجم تماس‌های تلفنی تقاضای سرمایه از بنگاه‌های معاملات ملکی افزایش یافته است، اما محتوای سؤالات عمدتاً بر «چگونگی واکنش قیمت فروش به تحولات برجام» متمرکز است. دو گروه از خریداران از کارگزاران در مورد “قیمت آینده” سوال می کنند. “تاخیر در خرید” محسوس است.

بررسی رفتار معامله گران بازار مسکن در دو هفته اخیر دور جدید مذاکرات احیای برجام. این بررسی نشان می دهد که نوع تماس با بنگاه های معاملات ملکی در چند روز اخیر تفاوت آشکاری با تماس های صورت گرفته با آنها در سوم مرداد ماه پیدا کرده است. در روزهای اخیر، محتوای مذاکرات بین خریداران ملکی و دلالان عمدتاً به موضوع برجام و تأثیر احتمالی آن بر قیمت ها اختصاص یافته است. دو گروه اصلی تماس گیرندگان با این شماره تلفن ها، کسانی هستند که به محض اطلاع از کاهش احتمالی قیمت، قصد خرید دارند و گروهی که قصد دارند با اطمینان از کاهش قیمت، بازار را به طور موقت ترک کنند. روند، بنابراین پس از یک دوره چربی سوزی در بازار مسکن شامل ورود مجدد به بازار برای انجام معامله است.

به طور کلی، بازار املاک و مستغلات مانند سکه و ارز در سه دهه گذشته واکنشی آنی به رویدادهای سیاسی نشان نداده و معمولاً یک فصل طول می کشد تا اولین نشانه های واضح در رفتار معامله گران ظاهر شود. بازار یا تغییر در سطح قیمت. این در حالی است که در چهار سال اخیر سرعت تاثیر بازار مسکن بر متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازار دارایی افزایش چشمگیری داشته است. البته گروهی از فعالان مسکن که نگاه سنتی به این رویداد دارند، معتقدند در کوتاه مدت نباید انتظار داشت که مذاکرات برای احیای برجام تاثیر بسزایی بر قیمت ها و معاملات بازار مسکن داشته باشد. این در حالی است که حساسیت روزافزون بازار مسکن به متغیرهای غیراقتصادی در سال های اخیر غیرقابل انکار است.

البته تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد که دو هفته سردرگمی که از مذاکرات احیای برجام می گذرد هنوز منجر به تغییر در رفتار کلی بازار مسکن نشده است. این در حالی است که در برخی مناطق بازار مسکن، خریداران در هفته گذشته زیاد از بازار مسکن خارج نشده اند و به تماس برای اطلاع از تغییرات احتمالی قیمت و یا پیش بینی دلالان از آینده قیمت مسکن و تعداد بازدیدهای شخصی اندکی کاهش یافته است.

نتایج آخرین بررسی میدانی از وضعیت بازار مسکن، چند روز پس از آغاز برزخ متغیر غیراقتصادی ریسک یا مذاکرات برای احیای برجام، منجر به وقوع پنج رویداد در این حوزه شده است. در فروشگاه. مورد اول به گسترش «تماس های قراردادی» با بنگاه های معاملات ملکی به ویژه در هفته گذشته اشاره دارد. گفت و گو با مشاوران املاک در شرکت های نوپا ارائه دهنده آگهی های مرتبط با بازار مسکن نشان می دهد که ارتباط با آنها کاهش یا افزایش چشمگیری نداشته است، بلکه ماهیت تماس ها و محتوای گفتگوی دو طرف کاهش یافته است. بازار مسکن یعنی خریداران و دلالان تغییر کرده است. امروزه تماس گیرندگان با واسطه عمدتاً از دو گروه تشکیل شده اند. گروهی می‌خواهند بدانند در صورت کاهش قیمت، خرید به سرعت انجام می‌شود و گروه دیگر در صورت دریافت سیگنال‌هایی مبنی بر کاهش قیمت مسکن، فعلاً از خرید منصرف می‌شوند.

تاثیر «حریم خصوصی» و «چانه زنی» بر بازار مسکن

رویداد دوم مربوط به وضعیت کلی بازار مسکن به دلیل اثربخشی دو متغیر برونزا است. به گفته فعالان بازار مسکن، وضعیت مردادماه از نظر حجم معاملات نسبت به خرداد و تیرماه از نیمه دوم ماه جاری با رکود مواجه شده است، اما تعداد تماس ها کاهش نیافته، بلکه به ارائه برآورد اختصاص دارد. آینده بازار در واقع برخی از خریداران بازار مسکن در صورت اطمینان از روند نزولی قیمت مسکن بلافاصله بازار را ترک می کنند و تا بهبود جهش قیمت مسکن برای مدتی از معامله خودداری می کنند. با رونق بی‌سابقه سالانه ۷۰ درصدی مسکن برای سه سال متوالی، سطح فعلی قیمت‌ها کمی حباب است و ریسک‌زدایی متغیرهای غیراقتصادی می‌تواند به تخلیه این حباب کمک کند. بنابراین در این صورت افت قیمت واقعی و حتی اسمی مسکن دور از ذهن نیست و معامله گران نیز از کمیت و کیفیت آن آگاه هستند.

به طور کلی از آنجایی که ایام محرم با نیمه اول مرداد ماه مصادف شد، حجم معاملات در این ایام در بسیاری از مناطق مصرفی شهر کاهش چشمگیری داشت. با این حال، اضافه شدن یک متغیر برونزا دیگر تاثیرگذار بر وضعیت بازار مسکن یعنی ادامه مذاکرات برجام به عنوان یک متغیر غیراقتصادی اما کلیدی باعث شد تا رکود معامله در نیمه دوم مرداد ماه بیشتر شود.

بنابراین خریداران غیرمصرفی مسکن به عنوان بازیگری که در فاصله سال‌های ۱۳۷۶ تا ۱۳۷۸ تا ۱۴۰۰ نقش مهمی در جهش قیمت مسکن داشتند، به واسطه حضور خود در بازار باعث خروج از بازار شدند. با ثبات نسبی قیمت در این بازار، اکنون با در نظر گرفتن امکان احیای برجام، با توجه به روندی که در دور گذشته مذاکرات انجام شد، ترجیح داده در به اصطلاح در وسط بایستد و به همین دلیل به طور موقت معامله را رها کرد تا ارزیابی دقیقی از نتیجه وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی داشته باشد. در واقع، خریداران غیرمصرف کننده و سرمایه گذاران املاک در دو هفته گذشته نظاره گر بازار مسکن بوده اند و به همین دلیل رکود از نیمه دوم مراد شدیدتر شده است. تغییر رفتار بازیگر اصلی بازار مسکن در سال های اخیر و تعلل گسترده در میان این دسته از معامله گران، هم اکنون سومین موردی است که طی دو هفته مذاکرات در بازار مسکن مشاهده می شود.

البته این تعلل هنوز خود را به عنوان خروج کامل از معاملات نشان نداده است و روند مذاکرات در حال رصد است تا رفتار آن در این زمینه بلافاصله اصلاح شود. به طور کلی «رکود تجاری» در مناطق پرتردد تهران مانند چهار و پنج در مرداد ماه کاملا محسوس بود و این مشکل از دو عنصر نشات می‌گیرد. بخشی از رکود معاملات به دلیل همزمانی این ایام با ماه محرم و دوری گروهی از دلالان سنتی بازار مسکن از خرید و فروش و علاوه بر بهبود ناگهانی تا مذاکرات کامل است. احیای برجام از سوم دوم ماه جاری تاکنون برخی از خریداران را به خرید واداشته است. ملک با وجود اینکه نقدینگی آنها برای بستن قرارداد کافی است و قصد خرید ملک را برای مصرف دارند، اما همچنان در تکمیل خرید به تعویق می افتند. معامله.

این در حالی است که اگر صدور برجام و رد و بدل شدن پیام‌های شخصیت‌های سیاسی در این باره نبود، احتمالاً این معامله‌گران سنتی پس از دهه اول ماه محرم و ترجیحاً قبل از شروع، خرید خود را انجام می‌دادند. ماه صفری مورد چهارم به کوته فکری برخی بنگاه‌های معاملات ملکی و دلالان سنتی در بازار مسکن اشاره می‌کند که معتقدند حداقل یک فصل طول می‌کشد تا آثار مذاکرات برجام و فراز و نشیب‌های نرخ ارز نمایان شود. بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد. علیرغم این باور سنتی، اما به دور از واقعیت کنونی، از چهار سال گذشته که سرعت واکنش بازار مسکن به تغییرات سایر بازارهای دارایی مانند ارز و سکه افزایش یافته است، اکنون بازار در نقطه‌ای قرار دارد که حداقل آخرین سه دهه بی‌سابقه بوده است و هرگز بازار مسکن به‌ویژه نظارت بر تغییرات ارزی سرعت نداشته است. در این شرایط با توجه به از سرگیری مذاکرات برای احیای برجام و کاهش قیمت دلار در دو هفته اخیر، اثرات تغییر رفتار معامله گران در بازار مسکن محسوس بوده است.

این در حالی است که دلالان در مرداد ماه از «رکود معاملات» در مناطق پرتردد شهر خبر دادند که بخشی از آن به دلیل تقارن این ماه با ماه محرم و بخشی به دلیل مذاکرات احیا بود. برجام؛ مشکلی که باعث انصراف موقت برخی خریداران از معامله شده است.به طور کلی بازار مسکن در مردادماه نسبت به خرداد و تیرماه از ثبات بیشتری برخوردار است. اما تعداد تماس ها، بدون کاهش، تنها به سوال ارزیابی آینده بازار اختصاص دارد.

سه واکنش از سوی فروشندگان در بازار مسکن

رویداد پنجم به افزایش فایل‌های فروش فوری در بازارهای تقاضای آنلاین معتبر فعال در بخش مسکن اشاره دارد. افزایش پرونده های فروش نشان دهنده نگرانی فروشندگان در مورد کاهش احتمالی قیمت مسکن پس از نتایج احیای برجام است. بررسی های میدانی بازار مسکن نشان می دهد که فروشندگان را می توان به سه گروه تقسیم کرد. دسته اول شامل احسنانی است که معامله خرید بعدی آنها رسمیت یافته و در نتیجه فروشنده واقعی هستند و در هر شرایطی آماده فروش هستند. دسته دیگری از فروشندگان بدهکار که در هفته گذشته تصمیم خود برای فروش ملک خود را تغییر نداده و همچنان آماده فروش هستند. در نهایت دسته سوم فروشندگان کسانی هستند که سازنده یا استانداردهای حرفه ای محسوب می شوند. این گروه هنوز هیچ تغییری در تصمیم خود برای فروش ایجاد نکرده است. یعنی عده ای تصمیم به فروش نگرفته اند و در حال حاضر نظاره گر بازار هستند و برخی با همان قیمتی که برای فروش تبلیغ کرده اند در بازار هستند.

به گفته بنگاه‌های معاملات ملکی، در صورت تداوم برزخ برجام، به دلیل تاخیر در روند مذاکرات، احتمالاً دو گروه اول از فروشندگان بخشی از انتقال احسن خواهند بود که مجبور به پرداخت بهای معامله برای معامله خواهند شد. هنگام خرید مطمئن ملک بعدی و همچنین پرداخت کنندگان با انگیزه ای که به بازار معاملات آمده اند، مایلند تا ۱۰٪ تخفیف در قیمت های پیشنهادی خود اعمال کنند. اما بعید است که مالکان حتی در هفته های آینده قیمت خود را تغییر دهند. به گزارش «دنیای اکوتست»، توصیه دلالان این است که اگر شخصی خرید قطعی دارد، نتواند آن را به تعویق بیندازد. زیرا در نهایت با کاهش احتمالی دلار پس از احیای برجام، این اتفاق تاثیری بر خرید مصرف کننده نخواهد داشت. اما این توصیه ها نتوانست در اواسط تابستان معاملات را داغ کند و در حال حاضر تمایل و عجله خاصی برای خرید ملک در بازار وجود ندارد./ اقتصاد جهانی