علت نوسانات بازار مسکن


اگرچه بخش غالب بازار مسکن تهران از خانه های بالای یک میلیارد تومان به خانه های بالای دو میلیارد تومان رسیده است، اما معاملات نسبتا…

اگرچه بخش غالب بازار مسکن تهران از خانه های بیش از یک میلیارد تومانی به واحدهای بیش از دو میلیارد تومانی تبدیل شده است، اما معاملات نسبت به سال گذشته دو برابر شده است که نشان می دهد رشد قیمت فقط کم نیست. تاثیر بر کاهش معاملات، و همچنین در غیاب قوانین بازار املاک و مستغلات هنوز تحت سلطه مالیات، هیجان سفته بازی و سفته بازی است. کارشناسان عواملی مانند انتظارات تورمی، کاهش بازدهی بورس و افزایش قیمت نهاده های ساختمانی را در رونق مسکن تاثیرگذار می دانند.

در تیرماه امسال بیش از ۶۷ درصد معاملات مسکن در تهران مربوط به خانه های بالای ۲ میلیارد تومان و حدود ۸۰ درصد نیز واحدهای بالای ۱.۵ میلیارد تومان بوده است.

تیرماه سال گذشته که سطح قیمت ها کمتر از الان بود، خانه های بالای یک میلیارد تومان ۸۰ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. در تیرماه سال گذشته ۵۰۷۱ معامله در تهران منعقد شد که در سال جاری به ۱۰۲۹۴ معامله رسیده است. در واقع، با وجود اینکه قیمت ها افزایش یافته است، فروش دو برابر شده است.

بر اساس شاخص بانک مرکزی، قیمت هر متر مسکن در پایتخت در اولین ماه تابستان امسال به ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل ۵.۸ درصد و نسبت به ماه قبل ۳۹ درصد افزایش داشته است. به ماه گذشته به ماه مشابه سال گذشته معاملات نیز نسبت به خرداد ماه امسال ۲۶ درصد کاهش داشته اما نسبت به تیرماه سال گذشته ۱۰۳ درصد افزایش را نشان می دهد.

پروفایل های ذکر شده نشان می دهد که افزایش قیمت ملک در تهران نه تنها بر کاهش معاملات تاثیر می گذارد، بلکه به عنوان یک عامل هیجانی باعث افزایش تمایل به سرمایه گذاری در این بازار می شود.

افزایش ۵۶ درصدی معاملات واحدهای بالای ۲۰ سال.

نوع معاملات در بازار مسکن از نوع سرمایه گذاری است اما قدرت تقاضای مصرفی بر جهت گیری سرمایه تاثیر می گذارد. به عنوان مثال، اگرچه به گفته بنگاه‌های معاملات ملکی، مصرف‌کنندگانی که قصد خرید ملک را دارند در این بازار حضور چندانی ندارند، اما آمارها توضیح می‌دهند که سهم واحدهای با ساخت بالای ۲۰ سال از ۱۳.۱ درصد در تیرماه سال گذشته به ۲۰.۵ درصد افزایش یافته است. . و در واقع نسبت به سال گذشته ۵۶ درصد افزایش داشته است. این نمایه از یک سو نشان دهنده کاهش تقاضای مصرف کننده است، از سوی دیگر می تواند نشانه ای از کاهش عرضه واحدهای قفل نشده باشد.

بر اساس برخی آمارهای غیررسمی، ساخت و ساز در شهر تهران به حدود ۲۰۰۰ واحد در ماه رسیده است، در حالی که در اوایل دهه ۹۰، تهران حدود ۲۰ هزار واحد تولید می کرد. سهم واحدهای بدون قفل در کل معاملات تهران در حالی به حدود یک پنجم رسیده است که اکثر خریداران به دنبال واحدهای نوساز هستند اما توانایی خرید ندارند.

تحقیقات نشان می دهد که اولویت اصلی خریداران واحدهای ارزشی با امکانات کامل است، اما سهم قدیمی در معاملات هر ماه افزایش می یابد. در واقع تطبیق توان واقعی با سطح قیمت، جهت سرمایه گذاری در بازار املاک را تغییر می دهد.

افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران منجر به سه افزایش متوالی قیمت ۶.۱، ۸.۴ و ۵.۸ درصدی طی سه ماه گذشته شد. چنین روند صعودی در شرایطی ظاهر شده است که بازار در اوج جابجایی قرار دارد، اما تاثیر انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. . به نظر می رسد با توجه به ثبات نسبی قیمت ارز، ریزش بورس و افت قیمت خودرو، بخشی از وجوه حفظ ارزش ملک به سمت بازار مسکن رفته است.

برخی گزارش های غیررسمی حاکی از آن است که در ۱۳ روز از ابتدای مردادماه، بازار مسکن به دلیل رکود بازارهای خودرو و بورس از رونق نسبی برخوردار بوده است. متوسط ​​قیمت پیشنهادی هر مترمربع در مردادماه نسبت به تیرماه ۴.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. فعالان بازار مسکن تخمین می زنند که تعداد معاملات از ۱۰ هزار مورد عبور کند و این شرط تا پایان شهریور ماه جاری خواهد بود.

دو حفره در مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی وضعیت کلی بازار مسکن را به نفع دلالان و به ضرر مصرف کنندگان حفظ کرده است. از حدود سه سال پیش که قوانین مذکور از سوی دولت و مجلس پیشنهاد شد، به دلیل نبود زیرساخت ها و داده ها اجرایی نشد. بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی سازمان امور مالیاتی، علیرغم شناسایی ۵۶۸ هزار واحد خالی در ۹ ماهه سال گذشته، تنها ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در سه ماهه نخست امسال از این واحدها جمع آوری شده است.

بازار مسکن اطراف تهران به ظرفیت رسیده است

سعید لطفی، کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار به ایسنا می گوید: سفته بازی و سفته بازی که در حال حاضر در بازار مسکن شاهد آن هستیم، ناشی از عواملی مانند تورم، گرانی ارز، تلاطم بازار موازی و عدم ساخت و ساز به ویژه در بازار مسکن است. هشت سال گذشته

وی گفت: اقداماتی مانند مالیات خانه خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند تا حدودی سفته بازی را مهار کند. اما مطمئناً این برنامه ها باید با عرضه مبتنی بر تقاضا ترکیب شوند. این بدان معناست که ساخت و ساز باید افزایش یابد تا بازار متعادل شود.

فشار تقاضای مسکن به شهرهای اطراف هم کشیده شد

لطفی تاکید کرد: در بازار مسکن شاهد هستیم که در شهرهای بزرگ به ویژه تهران تقاضای مسکن وجود دارد. اگر این تقاضا به صورت خرید یا اجاره تامین نشود، پدیده هایی مانند حاشیه نشینی، مسکن نامناسب، ساختارهای ناکارآمد، مهاجرت به حومه شهر و… را به دنبال دارد. البته به نظر می رسد شهرهای اطراف به ظرفیت رسیده اند و قیمت مسکن در آن مناطق نیز افزایش قابل توجهی داشته است.

به گفته لطف، دولت طرح نهضت مسکن سراسری را با هدف ساخت یک میلیون واحد در سال در نظر گرفته است، اما ظاهرا چالش هایی در این طرح وجود دارد که مهم ترین آن مربوط به کمبود ظرفیت ساخت مسکن است. متقاضیان در عین حال با بیش از ۵۰ درصد تورم ورودی ساختمان مواجه هستیم. دولت اعلام کرده است که در ماه های آینده ۱۰۰ هزار واحد آپارتمان افتتاح می کند، اما این تعداد ممکن است پاسخگوی تقاضای واقعی بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن با پیشنهاد اینکه دولت باید بسترهای مناسبی را برای تولید مسکن در اختیار بخش خصوصی قرار دهد، گفت: کاهش هزینه صدور پروانه، کاهش مالیات ساخت و ساز، ایجاد مالیات سفته بازی، کنترل قیمت نهاده های ساخت و ساز و تضمین. مشوق برای سازندگان این می تواند منجر به فرآیند ساخت از پایین به بالا شود. در این صورت می توان امیدوار بود که ثبات نسبی بازار مسکن در میان مدت تثبیت شود.